■所有期間が10年を超えるマイホームの売却について

今回のテーマは、所有期間が10年を超えるマイホームの売却についてです。

所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときには、長期譲渡所得の税率が以下のように6,000万円以下の部分で軽減されます。

この特例は、譲渡所得の3,000万円特別控除とダブルで受けることができます。

■譲渡所得が6,000万円以下の場合
・所得税は原則15％ですが、特例により 10％ になります。
・住民税は原則5％ですが、特例により 4％ になります。

■譲渡所得が6,000万円超の場合
・所得税は原則15％ですが、特例により 15％−300万円 になります。
・住民税は原則5％ですが、特例により 5％−60万円 になります。

■マイホームの売却損について

今回のテーマは、マイホームの売却損についてです。

マイホームを売却した際に生じた売却損は、一定の要件を満たしたものであれば確定申告をすれば損益通算が可能です。

損益通算とは、マイホームの売却などで損失が出た場合に、その損失をその年の給与所得や事業所得から差し引くことができるというものです。

また、その年に引ききれない場合には、さらに翌年以後3年間にわたって繰越して控除できますので、所得税や住民税の負担がかなり軽くなります。

※3年間の繰越控除で引ききれないものは、その時点で打ち切られることになります。

しかしながら、あくまでもこれは居住用の土地や建物に限られるということになっています。

居住用でない土地や建物売却損については、平成16年からは損益通算も繰越控除もできなくなりましたので注意が必要です。

では具体的に、売却損の額はどのように求めるのでしょうか、、、

これについては、マイホームを売って新たにマイホームを買換えた場合と、マイホームを買換えなかった場合では、以下のようにその額が異なりますので注意が必要です。

■マイホームを新たに買換え取得した場合
…売却価額−取得費等※

■マイホームを新たに買換え取得しなかった場合
（1）売却価額−取得費等※
（2）住宅ローンの残高−売却価額
∴（1）と（2）を比較して小さい方の額

※家屋について減価償却費相当分を控除してください。

□マイホームの買換え特例
□マイホームの売却損と損益通算
□所有期間が10年を超えるマイホームの売却
□字限図（あざぎりず）
□アセット・バック・セキュリティーズ（ＡＢＳ）

□マイホームの売却損の留意点
□マイホームの売却損
□3,000万円特別控除の留意点
□アスベスト（石綿）
□アセットアロケーション