■マイホームの売却損について

今回のテーマは、マイホームの売却損についてです。

マイホームを売却した際に生じた売却損は、一定の要件を満たしたものであれば確定申告をすれば損益通算が可能です。

損益通算とは、マイホームの売却などで損失が出た場合に、その損失をその年の給与所得や事業所得から差し引くことができるというものです。

また、その年に引ききれない場合には、さらに翌年以後3年間にわたって繰越して控除できますので、所得税や住民税の負担がかなり軽くなります。

※3年間の繰越控除で引ききれないものは、その時点で打ち切られることになります。

しかしながら、あくまでもこれは居住用の土地や建物に限られるということになっています。

居住用でない土地や建物売却損については、平成16年からは損益通算も繰越控除もできなくなりましたので注意が必要です。

では具体的に、売却損の額はどのように求めるのでしょうか、、、

これについては、マイホームを売って新たにマイホームを買換えた場合と、マイホームを買換えなかった場合では、以下のようにその額が異なりますので注意が必要です。

■マイホームを新たに買換え取得した場合
…売却価額−取得費等※

■マイホームを新たに買換え取得しなかった場合
（1）売却価額−取得費等※
（2）住宅ローンの残高−売却価額
∴（1）と（2）を比較して小さい方の額

※家屋について減価償却費相当分を控除してください。

■マイホームの売却損と損益通算について

今回のテーマは、マイホームの売却損と損益通算についてです。

マイホームの売却損を損益通算することができる要件については、以下のように、新たにマイホームを買換え取得する場合とマイホームを新たに買換え取得しない場合とでは異なりますので注意が必要です。

■マイホームを新たに買換え取得する場合
【共通の要件】
・売却した年の1月1日1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したことにより生じた売却損であること。
・特別の関係のある者に対して売却したものでないこと。
・平成18年12月末までの売却であること。
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること。
・売却資産を売却した年の前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの買換え特例を受けていないこと。
・売却損が生じた年分の所得税の確定（損失）申告をし、かつ、繰越控除の適用がある期間、連続して確定（損失）申告すること。この際、必要書類※を添えること。

※必要書類
…住宅ローンの残高証明書、住民票の写し、譲渡資産や買換資産にかかる登記簿謄本・抄本などです。

【独自の要件】
・買換えたマイホームは、居住用部分の床面積が50�u以上の家屋またはその敷地で、売却した年か、その前年または翌年中に取得し、取得した年の翌年末までに入居すること。
・買換えたマイホームの取得にかかる住宅ローンがあること。
・住宅ローンは償還期間が10年以上のものであること。
※この住宅ローンは、住宅ローン控除も受けられます。

■マイホームを新たに買換え取得しない場合
【共通の要件】
・売却した年の1月1日1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したことにより生じた売却損であること。
・特別の関係のある者に対して売却したものでないこと。
・平成18年12月末までの売却であること。
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること。
・売却資産を売却した年の前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの買換え特例を受けていないこと。
・売却損が生じた年分の所得税の確定（損失）申告をし、かつ、繰越控除の適用がある期間、連続して確定（損失）申告すること。この際、必要書類※を添えること。

※必要書類
…住宅ローンの残高証明書、住民票の写し、譲渡資産や買換資産にかかる登記簿謄本・抄本などです。

【独自の要件】
・売却時点で、売却資産の取得にかかる償還期間10年以上の住宅ローンが残っていること。

□マイホームの買換え特例
□マイホームの売却損と損益通算
□所有期間が10年を超えるマイホームの売却
□字限図（あざぎりず）
□アセット・バック・セキュリティーズ（ＡＢＳ）

□マイホームの売却損の留意点
□マイホームの売却損
□3,000万円特別控除の留意点
□アスベスト（石綿）
□アセットアロケーション