■マイホームの売却損と損益通算について

今回のテーマは、マイホームの売却損と損益通算についてです。

マイホームの売却損を損益通算することができる要件については、以下のように、新たにマイホームを買換え取得する場合とマイホームを新たに買換え取得しない場合とでは異なりますので注意が必要です。

■マイホームを新たに買換え取得する場合
【共通の要件】
・売却した年の1月1日1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したことにより生じた売却損であること。
・特別の関係のある者に対して売却したものでないこと。
・平成18年12月末までの売却であること。
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること。
・売却資産を売却した年の前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの買換え特例を受けていないこと。
・売却損が生じた年分の所得税の確定（損失）申告をし、かつ、繰越控除の適用がある期間、連続して確定（損失）申告すること。この際、必要書類※を添えること。

※必要書類
…住宅ローンの残高証明書、住民票の写し、譲渡資産や買換資産にかかる登記簿謄本・抄本などです。

【独自の要件】
・買換えたマイホームは、居住用部分の床面積が50�u以上の家屋またはその敷地で、売却した年か、その前年または翌年中に取得し、取得した年の翌年末までに入居すること。
・買換えたマイホームの取得にかかる住宅ローンがあること。
・住宅ローンは償還期間が10年以上のものであること。
※この住宅ローンは、住宅ローン控除も受けられます。

■マイホームを新たに買換え取得しない場合
【共通の要件】
・売却した年の1月1日1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したことにより生じた売却損であること。
・特別の関係のある者に対して売却したものでないこと。
・平成18年12月末までの売却であること。
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること。
・売却資産を売却した年の前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの買換え特例を受けていないこと。
・売却損が生じた年分の所得税の確定（損失）申告をし、かつ、繰越控除の適用がある期間、連続して確定（損失）申告すること。この際、必要書類※を添えること。

※必要書類
…住宅ローンの残高証明書、住民票の写し、譲渡資産や買換資産にかかる登記簿謄本・抄本などです。

【独自の要件】
・売却時点で、売却資産の取得にかかる償還期間10年以上の住宅ローンが残っていること。

■マイホームの売却損の留意点について

今回のテーマは、マイホームの売却損の留意点についてです。

マイホームの売却損の損益通算・繰越控除にあたっては、以下の点に留意する必要があります。

■事業経営者が青色申告する場合には、その年の赤字を純損失として3年間繰越控除できる制度が設けられていますが、所有期間5年を超えるマイホームの売却に伴う売却損があるときのその部分の「純損失」については、この規定のルールの中でしか繰越控除できないことになっています。

■居住用財産である家屋と敷地を売却する場合は、ともに所有期間が5年を超えていなければ損益通算・繰越控除は受けられません。

■ローン残債もなく、買換えもしていない場合には、たとえ売却損が発生していても救済されませんので注意が必要です。

■マイホームを買換え取得する場合の繰越控除の適用にあたり、旧マイホームの土地が500�uを超えるときは、その土地部分の売却損のうち500�uを超える部分の金額は控除の対象にはなりません。

■マイホームの売却には、「家屋を取り壊してその敷地だけを譲渡する場合」も含まれますが、損益通算・繰越控除を受けるためには、取り壊した年の1月1日現在で所有期間が家屋・敷地ともに5年を超えていなくてはなりません。ｓ

□マイホームの買換え特例
□マイホームの売却損と損益通算
□所有期間が10年を超えるマイホームの売却
□字限図（あざぎりず）
□アセット・バック・セキュリティーズ（ＡＢＳ）

□マイホームの売却損の留意点
□マイホームの売却損
□3,000万円特別控除の留意点
□アスベスト（石綿）
□アセットアロケーション