■マイホームの買換え特例について

今回のテーマは、マイホームの買換え特例についてです。

マイホームの買換え特例とはどのような特例なのでしょうか。

マイホームの買換え特例とは、、、

通常ですと、不動産を売却して売却益が出ればそれについて課税がされます。

しかしながら、特定のマイホームの場合には、それを売って代わりのマイホームに買い換えたときには、売却益がなかったものとされ、次の売却が行われるまで売却益に対する課税が見送られます。

マイホームの買換え特例を受けるためには、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。

ではマイホームの買換え特例を受けるための要件にはどのようなものがあるのでしょうか、、、

それぞれ以下の要件を満たしている必要があります。

■売却したマイホームの要件
・売却したマイホームは売価した年の1月1日現在で所有期間が10年を超え、かつ、居住期間も通算10年以上であること。
・特別の関係にある者に売却したものでないこと。

■買い換えたマイホームの要件
・売却した年の前年から翌年までの3年間に新たなマイホームを購入し、一定期間内に入居すること。
・買い換える家屋の居住用部分の床面積は50�u以上280�u以下であること。
※中古マンションなどについては新築後25年以内の物件であること

■他の特例との関係での要件
・売却資産を売却した年、その前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの売却損の3年間繰越控除の特例を受けていないこと。

■買換え特例の適用について

今回のテーマは、買換え特例の適用についてです。

買換え特例の適用にあたっては有利・不利が生じますのでよく検討した上で適用するようにしましょう。

では具体例でみてみましょう。

まず、旧マイホームを5,000万円で売却(取得費は1,500万円)し、新マイホームを6,000万円で購入した場合はどうでしょうか、、、

この場合は、買換え特例を利用すると税額はゼロになりますので、適用した方が有利になります。

では、旧マイホームを5,000万円で売却し、1,000万円を追加支出して新マイホームを6,000万円で購入、数年後にその新マイホームを7,000万円で売却する予定の場合はどうでしょうか、、、
※旧マイホームの購入時の価額は2,000万円とします。

この場合、数年後の売却時の売却益は、7,000万円−6,000万円＝1,000万円なのですが、譲渡所得は実は、売却益1,000万円＋旧マイホーム2,000万円＋追加支出1,000万円＝4,000万円になってしまいます。

これは、、新マイホームの取得費が旧マイホームの取得費2,000万円と追加支出1,000万円を引き継ぐことになっているからです。

従いまして、このような場合は、はじめの売却の際に3,000万円の特別控除を利用したほうが有利ということになります。

□マイホームの買換え特例
□マイホームの売却損と損益通算
□所有期間が10年を超えるマイホームの売却
□字限図（あざぎりず）
□アセット・バック・セキュリティーズ（ＡＢＳ）

□マイホームの売却損の留意点
□マイホームの売却損
□3,000万円特別控除の留意点
□アスベスト（石綿）
□アセットアロケーション