■買換え特例の適用について

今回のテーマは、買換え特例の適用についてです。

買換え特例の適用にあたっては有利・不利が生じますのでよく検討した上で適用するようにしましょう。

では具体例でみてみましょう。

まず、旧マイホームを5,000万円で売却(取得費は1,500万円)し、新マイホームを6,000万円で購入した場合はどうでしょうか、、、

この場合は、買換え特例を利用すると税額はゼロになりますので、適用した方が有利になります。

では、旧マイホームを5,000万円で売却し、1,000万円を追加支出して新マイホームを6,000万円で購入、数年後にその新マイホームを7,000万円で売却する予定の場合はどうでしょうか、、、
※旧マイホームの購入時の価額は2,000万円とします。

この場合、数年後の売却時の売却益は、7,000万円−6,000万円＝1,000万円なのですが、譲渡所得は実は、売却益1,000万円＋旧マイホーム2,000万円＋追加支出1,000万円＝4,000万円になってしまいます。

これは、、新マイホームの取得費が旧マイホームの取得費2,000万円と追加支出1,000万円を引き継ぐことになっているからです。

従いまして、このような場合は、はじめの売却の際に3,000万円の特別控除を利用したほうが有利ということになります。

■相続によって取得したマイホームの買換え特例について

今回のテーマは、相続によって取得したマイホームの買換え特例についてです。

相続によって取得したマイホームの買換え特例は、効果としては通常のマイホームの買換え特例と変わりません。しかしながら、以下のように要件が異なります。

■売却したマイホームの要件
・売却するのはその年の1月1日現在で、所有期間が10年を超えるマイホームであること。

※この所有期間の判定は、原則として被相続人の過去の実際の取得日を受け継いで、所有期間が10年を超えるかどうかを判定します。

・そのマイホームは、過去に父母や祖父母がが死亡の時まで居住していたもので、かつ、本人がその父母や祖父母から相続や遺贈によって取得したものであること。

・マイホームとしての家屋※に、相続前の期間も含めて通算して30年以上居住していること。

※相続等によって取得した家屋を建てかえてマイホームにしているときは、その相続等によって取得した前の家屋も含めます。

■買い換えたマイホームの要件
・新しく買い換えるマイホーム（家屋や敷地）は、売却した年か、その前年または翌年中に取得し、一定期間内に入居すること。

■その他の要件
・売却した相手が本人と特別の関係にある人でないこと。

※これは3,000万円特別控除と同じです。

・その年に居住用財産の3,000万円特別控除や税率軽減の特例、居住用財産の売却損の3年間繰越控除の特例を受けないこと。

・要件を満たすことを証明するのに必要な書類※を添えて確定申告すること。

※売却したマイホームと買い換えたマイホームの登記簿謄本、被相続人の住民票の写し、本人の住民票の写し、戸籍の付票の写しなどです。

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