■親の土地にマイホームを建てるときの税金上の問題について

今回のテーマは、親の土地にマイホームを建てるときの税金上の問題についてです。

さて、親の土地にマイホームを建てる際には、税金上どのような問題があるのでしょうか？

資金的に土地を購入するのが難しいというような場合、親の土地にマイホームを建てるということはよくあることです。そのような場合、親子で賃貸借契約を結び、子供が親に家賃を支払うということも考えられますが、その際、子供が親に権利金を支払わないと課税上問題が生じてきます。

なぜなら、そのような場合には、子供は親から借地権相当額の贈与を受けたとみなされ贈与税がかかることがあるからです。

一般的に、親から土地を借りた場合、地代を支払うことはあっても権利金まで支払うことはあまりないのではないかと思いますのでご注意ください。

ちなみに、贈与税がかからないようにするには、親子間で地代の授受をしない土地の使用貸借にするとよいでしょう。

これは、土地をタダ（無償）または固定資産税相当額程度の使用料で貸借する場合には、借地権が発生しないことになっているからです。

※借地権
…一般的には建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権のことです。都市やその周辺部では、設定時に多額の権利金が支払われるのが通例になっているため、これが支払われない場合には、その分が所有者から借地人に贈与されたとみなされてしまいます。

■両親の土地にマイホームを建てる際の注意点について

今回のテーマは、両親の土地にマイホームを建てる際の注意点についてです。

さて、両親の土地にマイホームを建てる際に気をつけたいこととはどのようなことでしょうか、、、

たとえば、贈与税がかからないようにと、親子間で土地を賃貸借にしないで、使用貸借（無償で貸し付ける契約）にした場合は注意したほうがよいでしょう。これは、土地を贈与したり相続したりする場合には、その評価額が更地として評価されるからです。

通常、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合には、土地の価額から借地権価額が差し引かれるので、土地の価額は低めに評価されます。

しかしながら、親子間で土地を使用貸借した場合には、その評価額が差し引かれないことになります。つまり、両親の土地に子供が建物を建てても相続対策にはなりませんよ、ということです。

なので、もし相続対策をお考えの場合には、子供に資金ができたときに親の土地を買取って、親の財産を減らすというようなことを検討してみてもよいかもしれません。

では、具体的に更地と貸地の底地の評価はどれくらい異なるのでしょうか？

仮に、土地の面積が300�u、正面路線価30万円、貸地の底地評価が60％だとしますと、次のような差が生じます。

●土地の評価額＝9千万円
●更地の評価＝9千万円（100％−0％＝9千万円）
●貸地の底地評価＝3千6百万円（9千万円×（100％−60％）＝3千6百万円）

ちなみに、賃貸借と使用貸借との違いについても簡単に触れておきたいと思います。

まず、借地人が死亡したとき、賃貸借の場合は相続人が借地権を引き継ぐのに対して、使用貸借の場合はその時点で契約が終了します。また、土地の返還時期は、賃貸借の場合は契約期間が満了した時点なのに対して、使用貸借の場合はいつでも返還請求できます。

□両親の土地にマイホームを建てる際の注意点
□二世帯住宅の住宅ローン控除の受け方
□マイホームを共有名義にするときのメリット・デメリット
□親からの資金贈与と贈与税
□相続によって取得したマイホームの買換え特例

□親の土地にマイホームを建てるときの税金上の問題
□二世帯住宅の登記名義
□マイホームを共有名義にするときの税金上の問題
□マイホームのための資金調達
□買換え特例の適用