■両親の土地にマイホームを建てる際の注意点について

今回のテーマは、両親の土地にマイホームを建てる際の注意点についてです。

さて、両親の土地にマイホームを建てる際に気をつけたいこととはどのようなことでしょうか、、、

たとえば、贈与税がかからないようにと、親子間で土地を賃貸借にしないで、使用貸借（無償で貸し付ける契約）にした場合は注意したほうがよいでしょう。これは、土地を贈与したり相続したりする場合には、その評価額が更地として評価されるからです。

通常、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合には、土地の価額から借地権価額が差し引かれるので、土地の価額は低めに評価されます。

しかしながら、親子間で土地を使用貸借した場合には、その評価額が差し引かれないことになります。つまり、両親の土地に子供が建物を建てても相続対策にはなりませんよ、ということです。

なので、もし相続対策をお考えの場合には、子供に資金ができたときに親の土地を買取って、親の財産を減らすというようなことを検討してみてもよいかもしれません。

では、具体的に更地と貸地の底地の評価はどれくらい異なるのでしょうか？

仮に、土地の面積が300�u、正面路線価30万円、貸地の底地評価が60％だとしますと、次のような差が生じます。

●土地の評価額＝9千万円
●更地の評価＝9千万円（100％−0％＝9千万円）
●貸地の底地評価＝3千6百万円（9千万円×（100％−60％）＝3千6百万円）

ちなみに、賃貸借と使用貸借との違いについても簡単に触れておきたいと思います。

まず、借地人が死亡したとき、賃貸借の場合は相続人が借地権を引き継ぐのに対して、使用貸借の場合はその時点で契約が終了します。また、土地の返還時期は、賃貸借の場合は契約期間が満了した時点なのに対して、使用貸借の場合はいつでも返還請求できます。

■住宅ローン控除と事業用の減価償却費について

今回のテーマは、住宅ローン控除と事業用の減価償却費についてです。

ではわかりやすくするために具体例でみてみましょう。

■具体例：
店舗用住宅を新築したが居住用部分の床面積が93％なので、100％を居住用として住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を受けている。7％は事業用に使っているので、事業所得の計算上は建物の減価償却費を必要経費に算入したい。

結論から申し上げますと、事業用に使用した部分が明らかに区分できる場合には、減価償却費を必要経費にすることは可能であると思われます。

さて、上記の具体例では100％を居住用として住宅ローン控除を受けていますが、住宅ローン控除は居住用部分以外にも適用を受けられるのでしょうか、、、

この点についてですが、店舗併用住宅のように、居住用以外の部分がある場合の住宅ローン控除額というのは、その年の12月31日時点の住宅借入金等の金額×建物の床面積に占める居住用部分の割合をもとに計算します。

しかしながら、居住用部分が90％以上の場合は、あん分計算しなくても床面積全体を基に住宅ローン控除額の計算ができることになっているのです。

なので、具体例の場合には、居住用の床面積が約90％以上ですので、建物全体を住宅ローン控除の対象にできることになります。

ちなみに、事業所得の計算においては、店舗併用住宅の減価償却費のように、業務上の費用と家屋上の費用が一体になっているものについては、業務をしていく上で直接必要なことが明らかな部分についてだけしか必要経費にできません。

しかし、必要経費になる家事関連費については、住宅ローン控除の適用の有無は問わないことになっていますので、業務上必要であることが明らかな部分については必要経費にできることになります。

□両親の土地にマイホームを建てる際の注意点
□二世帯住宅の住宅ローン控除の受け方
□マイホームを共有名義にするときのメリット・デメリット
□親からの資金贈与と贈与税
□相続によって取得したマイホームの買換え特例

□親の土地にマイホームを建てるときの税金上の問題
□二世帯住宅の登記名義
□マイホームを共有名義にするときの税金上の問題
□マイホームのための資金調達
□買換え特例の適用