■住宅ローン控除の後、譲渡所得の特例を受けた場合について

今回のテーマは、住宅ローン控除の後、譲渡所得の特例を受けた場合についてです。

たとえば、前年Ａ市からＢ市に住み替えをして、Ｂ市のマイホームに住宅ローン控除の適用を受け、本年Ａ市の旧マイホームを売却したので、本年の申告では譲渡所得についてマイホームの3,000万円特別控除を受けようと思っているというような場合はどうなるのでしょうか、、、

結論から申し上げますと、マイホームを取得した翌年と翌々年に、旧マイホームを売却して譲渡所得の特例を受けた場合には、住宅ローン控除はさかのぼっては適用されなくなります。なので、はじめから適用がなかったことになりますので、控除された税金については返す必要がでてきます。

それでは詳しくみていきましょう。

以下に該当する場合には住宅ローン控除が適用されないことになっています。

（1）住宅ローン控除の適用対象になる家に入居したり、増改築等をした部分を居住用にした居住者が、居住年分、その前年分、前々年分の所得税について、以下の特例を受けている場合には、その入居年以後6（15または10）年間の各年分
■居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
■居住用財産の譲渡所得の特別控除
■相続等により取得した居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
■相続等により取得した居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
■特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
■既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
■認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例

（2）住宅ローン控除の適用対象になる家に入居したり、増改築をした部分を居住用にした年の翌年、翌々年中に、その家（敷地も含まれます。）以外の資産（旧マイホーム）の譲渡をした場合に、それについて（1）の特例を受けるときはその入居等した年以後6（15または10）年間の各年分

具体例の場合は、上記の（2）に該当しますので、住宅ローン控除はさかのぼって適用されないことになるのです。

従いまして、前年分については修正申告して、住宅ローン控除相当額の税額を納付しなければならないということになります。

■マイホーム購入の際の印紙税について

今回のテーマは、マイホーム購入の際の印紙税についてです。

マイホーム購入の際には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税などがかかりますが、印紙税というのは、契約書を作成したときに収入印紙を貼ることにより納付するものです。

印紙税の税額は、契約金額により異なるのですが、例えば、1,000万円超5,000万円以下なら20,000円、5,000万円超1億円以下なら60,000円というようになっています。

また、不動産の譲渡に関する契約書（不動産売買契約書や建設工事請負契約書）のうち、記載金額が1,000万円を超えるもので平成9年4月1日から平成19年3月31日までの間に作成されたものには、税額の軽減措置があります。

これは、上記の例でいえば、1,000万円超5,000万円以下なら20,000円が15,000円に、5,000万円超1億円以下なら60,000円が45,000円になります。

より具体的には以下の表を参考にしてください。

□不動産取得税の節税策
□マイホーム購入の際の登録免許税
□住宅ローン控除の後、譲渡所得の特例を受けた場合
□離婚による財産分与で取得した住宅と住宅ローン控除
□両親を残して妻子とともに転勤した場合の住宅ローン控除の適用

□マイホーム購入の際の不動産取得税
□マイホーム購入の際の印紙税
□住宅ローン控除の適用後、海外に転勤になった場合
□所得が3,000万円を超えてしまった場合の住宅ローン控除の適用
□住宅ローン控除と事業用の減価償却費